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    首次购房者占比近六成!杭州发布2017年房产市场运行情况

    时间:2018-01-13  来源:未知  作者:工程咨询网

    2017年,杭州高度重视促进房地产市场持续平稳健康发展,在房地产市场调控工作方面始终与党中央、国务院、省委省政府保持高度一致,坚持“房子用来住的,不是用来炒的”基本定位,不断优化调控措施、加强市场监测监控,保持了房地产市场健康稳定发展的态势。一年来,杭州市房地产市场总体运行情况如何?

    11日,杭州市住保房管局发布2017年杭州房地产市场运行情况报告。报告显示,2017年,首次购房者占比近六成、二手房刚需户型成交面积占比最大。

    房地产开发投资——

    房地产开发投资同比增长,增速上升。2017年1-11月,杭州全市完成房地产开发投资2412.1亿元,同比增长6.2%,增速比去年同期上升5.3个百分点。其中住宅开发投资1511.4亿元,同比增长10.1%,增速比去年同期下降5.8个百分点。

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    ▲全市房地产开发投资额、住宅开发投资额历年走势图

    房屋开竣工面积均同比增长。2017年1-11月,全市房屋施工面积11297.6万平方米,同比增长1.1%,其中住宅施工面积5853.7万平方米,同比增长0.3%。房屋新开工面积1901.7万平方米,同比增长5.9%,其中住宅新开工面积1139.4万平方米,同比增长7.2%。房屋竣工面积1607.7万平方米,同比增长38.1%,其中住宅竣工面积943.1万平方米,同比增长33.3%。

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    ▲2012-2017年全市房地产施工、新开工、竣工面积

    新建商品住房市场——

    新建商品住房批准预售量同比略有下降。2017年全市批准预售新建商品住房99376套,面积1121.4万平方米,同比分别下降3.3%和1.5%。

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    ▲2012-2017年全市新建商品住房批准预售套数、面积走势图

     余杭区新建商品住房成交占比最大。从新建商品住房成交区域分布看,余杭区成交占比最大,占总成交量的21.2%,其次为萧山区,成交占比为17.9%。

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    ▲2017年全市商品住房成交套数区域分布图

     外地购房者占比为近三年来最低。2017年3月份杭州进一步调整限购政策后,外地购房者成交占比显著降低。全年外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例为14.4%,明显低于2015年(19.5%)和2016年(33.8%)水平,2016年置业较多的上海购房者,今年占比仅1.8%,下降了5个百分点。 

    首次购房者占比近六成。2017年在市区购买新建商品住房的购房者中,约59%的购房者为首次购房(名下无房,且2017年以前无买、卖房屋记录),其中新建商品住房价格相对较低的下沙、大江东、余杭区首次购房比例最高,占比均超过七成。之江区、江干区和西湖区首次购房者比例超过五成。

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    ▲2017年首次购买新建商品住房在占比超五成的城区对比图

    新建商品住房板块间价格差异较大。2017年,市区城区板块间新建商品住房价格差异较大。主城区内,随着5号线的动工建设以及区域内商业配套的升级,申花板块价值优势凸显,新建商品住房成交均价达到42511元/平方米。萧山区方面,2017年钱江世纪城、市北开发区以及萧山新区三个板块共同发力,带动市场热度持续走高。余杭区方面,2号线西北段的年底通车,未来科技城的产业推动,大大提升了未来科技城板块和良渚板块的价值。富阳和大江东方面,受到区位条件的限制,距离杭州市中心稍远,交通通勤时间长,价格整体相对较低。

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    ▲2017年典型板块新建商品住房价格对比图

    二手住房市场——

    二手住房成交量同比小幅下降。2017年全市二手住房成交118557套,成交面积1177.4万平方米,同比分别下降1.8%和3.3%。

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    ▲2012-2017年全市二手住房成交面积走势图

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    ▲2016-2017年全市二手住房月成交套数走势图

    80-90平方米刚需户型市场占比稳定增长。从二手住房成交面积分布来看,80-90平方米户型占比最大,为22.3%,占比连年增长。60平方米以下户型占比第二,为21.6%。60-80平方米户型占比第三,为16.9%。

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    ▲2014-2017年杭州市区二手住房成交面积分布图

    主城区已挂牌未签约房源约2.2万套。根据我局建设的二手房交易监管服务平台收集整理的数据,截止2017年12月31日,主城区已挂牌未签约二手房源约2.2万套,挂牌总面积209.7万方。

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    ▲2017年底主城区各区挂牌二手房源存量去化周期对比图

    住房租赁市场——

    流动人口租房占比超过70%。近年来,我市住房租赁市场发展迅速,据不完全统计,市场规模年均增长速度在10%左右。截至2017年9月1日,市区流动人口545.5万人,其中租房居住人口399.0万人,流动人口租房占比73.1%。主城区流动人口262.8万人,其中租房居住人口188.8万人,流动人口租房占比71.8%。

    市场交易量和租金水平持续增长。根据我市主要房地产租赁经纪机构提供数据,2017年住房租赁市场交易量较去年同期增加9.0%;市场平均租金3722元/套•月,较2016年同期上涨7.5%;市场需求持续高位。

    长租公寓快速发展但市场占比仍然较小。近年来,由专业企业运营的长租公寓,因其租赁关系相对稳定、装修和管理标准化以及契合年轻租房群体社交需求等优势,在我市租赁市场蓬勃发展:一是开发商企业旗下的如万科泊寓和德信随寓等;二是互联网创业公司旗下的如魔方、YOU+等;三是中介企业为代表的如链家自如、爱上租等;四是酒店管理公司推出的公寓品牌,如如家的逗号公寓。他们充分发挥互联网优势,整合租赁产业链,实施精准化开发和精细化管理,给住房租赁产业带来活力和创新力量。但目前杭州住房租赁市场中,租赁房源供应主体仍然相对单一,私人租赁房源仍占绝大多数,专业租赁企业运营房源市场占有率远低于发达国家成熟住房租赁市场约30%的占比水平。

    土地市场——

    市区土地成交金额首破2000亿元。2017年,杭州市区(含萧山、余杭、富阳、大江东,不含临安,下同)共出让土地168宗,其中涉宅地(含1宗租赁住房用地,下同)93宗,商业用地65宗,其他类型用地10宗。合计出让面积586万平方米,同比2016年增长4.9%;成交金额2025.4亿元,同比增长24.7%。

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    ▲2013-2017年杭州市区土地出让面积、成交金额对比图

    涉宅地总可建面积同比基本持平。2017年,杭州市区共出让93宗涉宅地(含1宗租赁住房用地彭埠单元R21-20(2)地块,可建面积9.0万平方米),可建面积981.5万平方米,同比2016年增长2.0万平方米,占市区土地总可建面积的73.0%。商业用地出让65宗,可建面积346.7万平方米,同比2016年增长60.2万平方米,占比25.8%。

    分区域来看,市区出让的涉宅地块主要分布在主城的申花、祥符、城东新城、丁桥、三墩板块,余杭的良渚、崇贤板块以及萧山的市北、南部新区板块,地块分布较广。其中拱墅区出让10宗涉宅地块,可建面积75.8万平方米,占主城区涉宅地总可建面积的24.1%,区域内申花板块为目前主城区内地价最高板块之一。

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    ▲2017年杭州市区各类型土地成交情况表

    市区54宗涉宅地含自持比例。2017年,杭州市区共出让93宗涉宅地块,其中有54宗地块达到地价上限且含部分自持比例,占比58.1%。54宗地块总可建面积568.2万平方米,其中自持部分总可建面积122.1万平方米,平均自持比例21.5%。

    从2017年杭州市区自持涉宅地的自持比例来看,54宗地块中杭州宏立竞得的大江东地块自持比例达100%。另外有2宗地块自持比例在50%-70%之间,有13宗地块在30%-50%之间,有12宗地块在20%-30%之间,有16宗地块在10%-20%之间,有10宗地块在10%以内。涉宅地自持比例主要集中在10%-30%之间,超过50%的仅3宗,且自持50%以上的地块基本属于总价在10亿元以内的低总价地块,房企资金压力相对较小。






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